Du får ikke nødvendigvis nabovarsel i postkassa/Altinn ved større reguleringsarbeider, slik du får om naboen bygger ut. Noen kommuner gjør det, men langt fra alle har varlingssystemer for dette. Da blir det som regel bare annonsert i media, og er ofte ikke mer enn en liten notis i lokalavisen. Dette gjør det i praksis vanskeligere for folk flest å fange opp slikt, men slik er nå reglene. Kommunen er dessverre ikke pliktig å varsle deg personlig.

Nå burde jo det som faktisk omdisponerer området være varslet mener jeg, men generelle endringer av en reguleringsplan varsles ikke ( endringer i % bebygd areal osv)

Planforslag for reguleringsplan skal sendes på høring, og grunneiere, festere og øvrige rettighetshavere skal varsles hvis de blir direkte berørt av forslaget. Jfr plan- og bygningsloven § 12-10. Hvis varsling er utelatt, vil dette være en saksbehandlingsfeil som kan føre til at vedtaket av plan er ugyldig.

Derimot er de tikke krav om varsling hvis det er snakk om kommuneplan.

Problemet her er hva mange anser som å "bli varslet". OP sier bl.a. at han ikke har deltatt i noen høring. Dette er heller ikke noe man blir personlig invitert til. Man må selv aktivt innhente informasjon og sette seg inn i planforslaget som er varslet, og så sende inn eventuelle merknader.

PBL § 12-10 sier at folk som blir direkte berørt skal "på hensiktsmessig måte underrettes om forslag". Dette trenger som sagt bare å være et medieoppslag og jeg er ganske sikker på at hvis OP tar kontakt med kommunen så kan de vise til en eller annen notis i avisen eller lignende. Arbeid med kommuneplaner skal for øvrig varsles på akkurat samme måte som andre arealplaner.

Jeg ville mene at slike tilfeller burde vært varslet på lik linje som et nabovarsel.

Det må her skilles mellom plantype kommuneplan og plantype reguleringsplan/detaljplan. For plantype kommuneplan er det ikke krav om at berørte grunneiere varsles særskilt ved høring av planforslag. Bakgrunnen for dette er at kommuneplan ikke er ansett å gi rettsvirkning på detaljnivå. Det kan diskuteres om dette er riktig i praksis, men lovens bestemmelse sier nå ihvertfall det. Kommuneplan gir eksempelvis ikke hjemmel til ekspropriasjon (riktignok med enkelte unntak), i motsetning til reguleringsplan. Kommunen kan derfor ekspropriere eiendommen din innen 10 år etter at planen er vedtatt. Men du har krav på erstatning etter full verdi for eiendom og bebyggelse.

For plantype reguleringsplan, etter kapittel 12 i plan- og bygningsloven, er det derimot krav om særskilt varsling av berørte grunneiere. Det er ikke tilstrekkelig å kunngjøre varsel om planoppstart og høring av planforslag eks i lokalavis eller med kunngjøring på kommunens hjemmeside. Det er ikke krav om at plandokumentene sendes hver enkelt grunneier, varslingen kan være en henvisning til at plandokumentene finnes på kommunens hjemmeside eller på servicetorget på rådhuset.

Igjen; hvis det viser seg at kommunen ikke har varslet grunneier om planforslag som berører eiendommen til vedkommende, er dette en saksbehandlingsfeil som kan føre til at vedtaket av plan er ugyldig.

Vær også obs på følgende: Vedtak av reguleringsplan, og også kommuneplan, gis ikke tilbakevirkende kraft. Det betyr at huset ditt kan brukes akkurat som før vedtak av ny plan. Det er først ved gjennomføring av nye tiltak, eks nybygg på tomten eller lignende, at ny plan for tomten blir et "problem". Det er ikke sikkert kommunen har tenkt å ekspropriere, endring av formål kan ha som bakgrunn at kommunen ikke ønsker flere boliger i området.

Takk for mange gode svar. For å oppsummere kreves det altså ikke noe mer varsling enn den generelle høringen som jeg altså gikk glipp av.

I komuneplanens arealdel som planen heter er det ikke bare jeg som har blitt innlemmet i det foreslåtte tilleggsarealet rundt omsorgsenteret. En nabo hadde en ubebygd boligtomt som også gikk med i dragsuget. Synd for ev. barn som hadde tenkt å bygge. Videre kjøpte kommunen en annen stor villaeiendom på 4 mål. Her ble det en heftig budrunde, prisen gikk fra 5,1 til 7,1 mill (skattekroner). Selve situasjonskartet i planen virker litt upresist. Det anbefalt tilleggsområdet er avgrenset med en linje som ikke følger tomtegrensen, men går rett gjennom huset mitt midt på tomten. Skal de ha halve huset? De skal vist bygge masse omsorgsboliger. Vi har også en tennisbane på tomten - tro hvordan det går med den?

Jeg tror jeg må sende et brev til kommunen for å spørre litt mer konkret hvilke planer de har. Når det gjelder renovering, så er det ny ytterkledning og etterisolering som gjenstår, men jeg tror jeg setter dette på pause inntill jeg vet noe mer.

Som sagt utløser ikke vedtak av kommuneplan mulighet for ekspropriasjon i ditt tilfelle. Det er først når det eventuelt vedtas en reguleringsplan over tomten din at dette kan skje. Og det er forholdsvis strenge vilkår for å ekspropriere boligtomt.

Vær også klar over at kommuneplan er en overordnet, grov plan, slik at det ofte viser seg at avgrensingen av formål ikke treffer eiendomsgrenser eller infrastruktur nøyaktig. Du bør også lese bestemmelsene til planen, idet de kan inneholde avklaringer knyttet til arealbruk som ikke går frem av kartet. Sjekk også om kommuneplan overstyrer eventuell reguleringsplan for tomten din, siden det kan legges bestemmelser til kommuneplan som sier at eldre reguleringsplan skal gjelde fortsatt.

Ellers er det en god ide å spørre kommunen hva som ligger bak omreguleringen av tomten din. Dette kan også fremgå av plandokumentene, mest typisk vil det være skissert i planbeskrivelsen. Alle plandokumentene skal finnes digital på nett, søk på kommunens hjemmesider etter kommuneplan.